부동산 및 사업의 평가에 소득 접근 방법. 소득 접근법의 적용

소득 접근법은 속성 값의 평가 방법의 전체 조합, 결정의 비용은 미래에 예상되는 경제적 이득의 변환에 의해 구성되어있는 조직, 사업 자체의 속성입니다. 이 방법의 이론적 기초는 매우 설득력이있다. 투자 가치는 투자의 위험성을 반영 수익의 비율로 할인하는 순간에 미래 이익의 값입니다.

어떤이 제공하는 생산 및 개체 기존 사업의 자산의 판매뿐만 아니라 자신의 사업에 사용되는 긍정적 인 수익을 위해이 합리적이고 적합합니다. 사업에 대한 투자의 위험의 크기는 추정에 의해 증명되는 할인율. 경제적 측면에서, 지금은 위험 투자 개체의 비교 수준에서 투자 자본의 투자가 요구 수익률을 의미하거나 평가시 비교 위험과 대체 투자 수익률하는 역할을합니다.

특징

반환 및 이익의 비율 -는 비용의 모든 중요한 결정을 평가할 필요가 있기 때문에 실제로 소득 접근법의 적용은 매우 어려운 작업이다. 이러한 기술을 사용하여 회사를 평가할 때, 각 개별 구성원에 의해 생성 된 수익, 비용 및 위험에 직접적인 영향을 미치는 회사의 매출의 비용을 포함한 핵심 요소, 모두의 철저한 분석을 수행해야 할 필요가있다.

에 소득 접근 비즈니스 가치 평가는 매우 자주 사용된다. 예를 들어, 인수 또는 합병의 경우,이 방법은 비용이나 시장의 훨씬 더 자주 사용된다. 첨부 구매자 자본은 지금이 어떤 위험을 특징으로 보장 된 것으로 간주 할 수없는 순 현금이 미래에 수신 할 흐름 기대로 이루어진다. 소득 접근 방법은 일반적 고려 사항으로 미래를 고려하지 않고, 주가 수익 비율, 또는 소급 기간 동안 다른 유사한 소득 배수를 필요로 시장 기반 접근 방식의 사용을 위해, 그 가치의 이러한 주요 결정 요인을 평가한다.

시장 배수 특성 등 불안 등의 특성, 미래의 실적과 할인 요금의 예측에 소득 접근 방법을 사용하는 조건을 달성 할 수있는 동일한 서비스를 제공하기 위해 실패. 예를 들어, 일년에 사용되는 "주가 수익"의 비율은 적절 향후 몇 년 동안 예상되는 변경 사항을 반영 할 수 없습니다. 적절한 계수의 사용은 투자자의 일반적인 환경 설정을 보여 수있는 기회를 제공, 그들은 종종 공급 업체 또는 업계 소식통을 인용.

의 사용

분석 및 보호의 필요에서, 정보의 변화와 생성 된 계획, 예측 및 기본 문장의 재정에 미치는 영향의 개발을 강제로 회사의 예산, 관련된. 사업의 평가에 소득 접근 방식은, 비용을 절감하고 수익 성장의 결과로 흡수 특정 혜택이 있는지 여부와 관련된 모든 가정을 측정 프로세스를 개선하거나 비용을 작은 캡을 줄일 수 있습니다. 이 방법은 측정하고 모든 것을 논의 할 수 있습니다. 또한,이 예상되는 혜택의 시작 시간을 결정하기 위해,뿐만 아니라 혜택의 움직임이 좀 더 먼 미래에 존재하는 한, 정도까지 기업의 비용을 절감하는 과정을 보여주기 위해 사용할 수 있습니다.

소득 접근 방법을 사용하면 모두 구매자와 판매자에 대한 공정 기업의 시장 가치뿐만 아니라, 하나 또는 그 이상의 전략적 구매자에 대한 투자 가치를 판단 할 수있는 기회를 제공한다. 이 차이는 충분히 명확하게 표시되면 구매자와 판매자 쉽게 시너지 효과의 혜택을 확인하고 유익한 솔루션을 취할 수 있습니다.

기업 가치 평가에 대한 소득 접근 방법을 사용하는 경우, 당신은 계산 된 비용은 직접 행동의 과정에서 사용됩니다 모든 재산의 비용으로 구성되어 있음을 명심해야합니다. 접근 방법의 일환으로 추정하는 여러 가지 방법이있다 가장 관심있는. 자본과 현금 흐름 할인 : 특히, 이러한 방법을 적용 소득 접근법이다. 좀 더 구체적으로 그들을 볼 수 있습니다.

방법

현금 총액의 방법을 사용하여 기업의 속성 전위에 의해 생성 된 현금 흐름에 따라, 전체 기업 가치가 검출 흐른다. 현금 흐름의 전체 사업 또는 기업 - 청구 기간의 모든 유입 자금의 유출 사이의 차이입니다. 일반적으로 일년의 계산 기간에 사용. 이 기술을 채용 대소 율 전체 유량을 나눔으로써 현재 가치 돈의 예상 흐름의 대표적인 레벨을 변환한다. 이 경우, 일부 조정과 적절한 수익 스트림.

자본화 현금 흐름의 절대 값을 결정하기 위해 비 현금 지출 (세후 계산) 순이익 또한 현금 흐름을 계산하는데 사용되는 통상적 인 방법을 사용. 계산이 방법은 부가 필요한 자본 투자 및 자본 보충의 필요성으로 기록되는 잉여 현금 흐름의 계산에 비해 더 단순화 고려 될 수있다, 협상이다.

현금 흐름을 할인

이 방법은 기본적으로 단지 기업 자체에서 생성되는 예상 현금 흐름을 기반으로합니다. 그 사이의 특성 차이는 비용이 대표 수준의 현금 흐름을 결정하는 점수 계산에 필요한 사실에있다. 선진국에서이 방법으로 인해이 전망을 모두 설명하기 위해 사용될 수 있다는 사실에 가장 널리 사용했다. 현금 흐름의 합과 일반적으로 동일 순이익 과 감가 상각, 순 운전 자본과 자본 지출 투자의 뺄셈 이득을 제공했다.

현금 흐름 할인 방법의 사용에 대한 다음과 같은 조건 :

• 즉, 우리는 기업의 개발에 대해 이야기하는 미래 현금 흐름은 현재 서로 다른 수준의 것이라고 믿을만한 이유가있다;
• 비즈니스 또는 상업용 부동산을 사용하여 미래 현금 흐름의 의미있는 평가 범위가있다;
• 개체는 전체 또는 일부 단계를 구축하는 것입니다;
• 기업은 주요 복합 용도 상업 값입니다.

현금 흐름 할인 법에 의한 재산의 평가에 대한 소득 접근법은 최고입니다, 그러나 그것의 사용은 매우 힘든 것입니다. 이 방법의 적용이 불가능 생산없이 것으로 추정하고있다. 다음은 자사의 사후 평가와 투자 프로젝트의 개발을 포함한다.

할인의 방법의 장점

당신이 방법을 할인을 통해 부동산이나 사업의 평가에 소득 접근 방법을 실행하는 경우에, 주요 장점 중 일부를 식별 할 수 있습니다. 먼저 우리는 비즈니스의 미래 이익이 직접 계정으로 만 그 이후의 판매와 제품의 생산을위한 예상 운영 비용, 유지 보수 및 생산과 무역 용량의 확장과 관련된 미래의 투자를 받아 어떤 얘기로, 현재를 통해 간접적으로 만 예측 이익에 반영 감가 상각.

중요한 점

투자 계산의 지표로 당기 손익의 부족과 소득 접근법의 평가 이익은 회계보고의 지표라는 사실을 조정 한 후 수행하므로 작동 중 중요한 조작에 노출되어있다.

현금 흐름 할인 방법은 모델의 세 그룹으로 구성

• 할인 된 배당금;
• 잔여 소득;
• 할인 현금 흐름.

현금 흐름과 같은 모델 배당 할인 된 인증서에 따라 상업적인 접근 방식을 실행하는 경우, 주식의 배당금을 적용합니다. 모델 식별하고 기업의 자산의 가치를 평가하기위한 국제 관행에 상당히 일반적인 사실에도 불구하고, 많은 단점이있다. 어떤 이익 잉여금 회계 학위를 가진 모델. 개별 기업뿐만 아니라 국가 전체뿐만 아니라 배당 정책의 차이가있다. 이 방법은 이익을하지 않는 기업에서 사용할 수 없습니다. 이 모델은 소수의 주 값의 계산에 가장 적합하다.

잔여 소득 모델

잔류 모델 접근 방식에 의해 추정에 소득 접근 방법은 현금 흐름의 척도로 잔여 소득의 값이 이익 사이 회사 또는 주식의 구입시 주주에 의해 예측 된 이익의 크기에 차이 즉, 사용되는 것으로 가정합니다. 기업 가치는 모델에 대한 적절한 가정들에 기초하여 계산 한 경우, 합과 동일 할 것이다 책 값 이 후 잔여 소득 예상 된 양의 현재 값. 이 모델은 재무 제표에 표시되는 데이터의 품질에 큰 민감도를 보여줍니다. 러시아어 조건에 대한 정보의 적절성 상당한 의심이 적용됩니다.

주주에 대한 혜택

당연히, 주주 또는 사실에 어떤 역사뿐만 아니라 배당이있는 회사의 주주는 자신의 회사의 비용을 계산하기 위해 할인 모델을 활용할 수 있습니다. 상황은 그이 분야 기업의 주주 드물게 소수, 그들에게 가장 적합한 방법은 자유 현금 흐름을 할인 한 부동산 및 비즈니스 모델의 평가에 소득 접근 방법을 사용하는 것입니다 때문에. 이 시스템의 핵심은 현금 할인율 또는 투자에 대한 기대 수익을 사용할 수 있습니다. 이 모델의 가장 큰 문제는 예측 잉여 현금 흐름의 정확성뿐만 아니라 할인율의 적절한 정의입니다.

우리는 소득 접근 방법을 적용하는 경우의 정의는 비즈니스에서 기대 수익과 현금 흐름 할인 방법을 사용하여, 위의 주어진 계정으로 현금 수익의 필요한 재투자 후 순환에서 철회 될 수 투사 금융 흐름을 가져 가라. 기업에서 사용하는 회계 시스템에 의존하지 않는 현금 흐름의 표시, 그 감가 상각으로. 유입과 유출 -이 경우, 현금 흐름을 고려해야합니다. 현금을 할인하는 금융 의미의 평가 등이다 이러한 과정의 결과는 그가에서 지금은 사업을하지 돈을 넣어 한 상태에서, 현금 흐름 수령시 투자자에게 제공되었을 금액에 대한 자신의 감소와 같이 그 무엇 기타 투자 자산 - 왜 공공 성격, 예를 들어, 유동성 보안 또는 은행 예금에 대한.

추가 기술

지금 최근에, 앞서 설명한, 적게 사용되었다 예를 들어있는 소득 접근법은 평가의 가장 일반적인 방법이되었다. 그것은 다양한 자산의 평가에 사용하고, 스톡 옵션의 주요 특징을 구분하는 어떤 자산이 옵션으로 이것을 평가하기 위해 허용된다 그의 생각의 기초 역할을한다. 지금이 순간, 소득 접근의 거부는 가장 자주 옵션 가격 결정 모형 (각각 블랙 - 숄즈)에 찬성 실시한다.

이러한 시스템은, 그것을 사용하고, 그것은 큰 손실로 작업하는 경우에는 회사의 주식 또는 기업의 총 가치의 평가를 할 수 있습니다. 기업의 자기 자본 비용이 0이 아닌 이유를이 모델은 더 설명하기위한 것입니다 경우에도 부채의 명목 크기 아래 기업의 비용 감소. 심지어 이러한 장점과 함께, 순간 러시아 기업의 가치 평가에 대한 블랙 - 숄즈 모델은 더 이론이 주목된다. 이 시급히 필요한 모델 매개 변수에 대한 증거의 부재입니다 -이 모델은 국내 사업에 적용 할 수 없습니다 때문에되는 주요 문제.

연구 결과

사업 평가 및 부동산 소득 접근법은 훨씬 덜 자주 사용되기 시작하고, 이것은 여러 가지 이유로 발생합니다. 특히, 소비자 시장에서의 사용에 어려움이있는에 의한 결함에 관한 것이다. 우선 서비스와 제품, 원료의 미래 비용뿐만 아니라 복잡한 입력 지표의 나머지의 예측을하는 것이 얼마나 어려운 주목해야한다. 이 경우, 우리는 몇 가지 주관적인 전문가의 평가에 대해 이야기 할 수 있습니다. 또한, 문제는 러시아어 기업에 낮은 범죄 탐지 정보이며, 정확한 계산과 블랙 - 숄즈 모델에 매우 중요하기 때문이다. 이 회사의 인해 크게 낮은 기업 문화입니다.

사람들의 작은 원의 손에 집중되어 현재와 큰 패키지를 포함 주식의 수많은, 그리고의 비율 소액 주주 주식 자본에서 그 점유율이 매우 낮고 작은 부동산 소유자는 무시할 수있다. 그것은 많은 기업들이 단순히 정보 공개에 관심이없는 것으로 나타났다. 그것은 러시아의 산업과 기업의 대부분과 관련하여 소득 접근 방식 때문에 훨씬 더 복잡한 계산이다. 다른 조건에서, 모든 장점과 신뢰성을 보여주는, 잘 작동합니다.